作為阿里新零售的樣板企業，有一種說法是，盒馬鮮生因為線上銷售占比較高而可以降低對于門店位置的要求。對于三公里內配送到家的業務而言，門店市口的好壞，就顯得沒有那么重要了。

事實真是如此嗎？不久前，極海品牌監控平臺發布的《盒馬鮮生品牌分析報告》通過大數據分析解密了盒馬鮮生在選址上的一些特征。這也是業界第一次對傳說中的“盒區房”有了一個直觀的畫像。

數據顯示，截止到今年10月21日，盒馬鮮生開出了321家門店，覆蓋了全國16個省份，24個城市。監測數據顯示，10月份的前21天，盒馬鮮生共開出了6家門店，門店增長率為1.9%，近3個月內新開門店16家，門店增速達到了5.25%。隨著盒馬鮮生規模的不斷擴大，其選址邏輯愈發清晰。

《盒馬鮮生品牌分析報告》顯示，盒馬鮮生的門店布局以一、二線城市為主，門店集中于住宅小區、購物中心和商務寫字樓商圈，從周邊房價以及居民消費能力來看，盒馬鮮生定位明顯高于沃爾瑪、大潤發、永輝等傳統超市。

從盒馬鮮生門店覆蓋的人口來看，由于門店數量原因，全國盒馬覆蓋總人口數雖然少于沃爾瑪等企業，但它門店輻射區域的人口密度更大，上班族占比更高。

盒馬鮮生選址呈現出來的特點與其品牌定位相符合。我們將盒馬與沃爾瑪等主流的超市企業進行對比，就會發現新零售業態與傳統零售企業在選址上的差異所在。

聚焦一線城市

“盒區房”均價三萬元

從門店的城市布局來看，盒馬鮮生主要集中在經濟發達的一、二線城市。截止到2020年9月6日，盒馬鮮生分布于一線城市的門店數量為214家，占比達到57%。這個數字超過了盒馬在其他地區門店數量的總和。作為盒馬大本營，盒馬在上海的門店數量多達72家，而位于三線城市的門店僅有南通一家。

我們對比傳統超市可以看出，傳統超市選址更為“下沉”。舉例來說，大潤發在一線城市的門店占比僅為15.6%，而在三四線市場占比達到了46.3%。

“盒區房”是這兩年比較流行的說法。從周邊地產項目情況來看，盒馬鮮生周邊房價及房屋租金更高。極海品牌監測平臺數據顯示，盒馬鮮生周邊平均房價為每平方米37806元，房價中位數為每平方米30655元，遠高于沃爾瑪超市覆蓋地區每平方米22173元的平均房價和每平方米13215元的房價中位數。

從盒馬門店周邊商鋪租金來看，周邊商鋪平均租金為每天每平方米3.7元，比沃爾瑪周邊商鋪的租金高出0.2元。

盒馬覆蓋區域經濟發展水平高于其他同類型企業，也就意味著周邊居民的消費能力更高。

仍以盒馬鮮生和沃爾瑪對比說明。盒馬鮮生周邊人均消費為141元，比沃爾瑪周邊121元的人均消費高出了16.5%。無論是周邊的人均餐飲消費、人均購物消費、人均零食消費，盒馬鮮生都要高于沃爾瑪。單就門店周邊人均購物消費水平來看，盒馬鮮生的這一數值更是高出沃爾瑪30%，二者消費差距達到將近200元。

綜上所述，盒馬鮮生在選址上傾向于消費能力更高的一線、新一線城市的住宅、購物中心以及商務辦公區，門店周邊房價及租金明顯高于同類型企業，整體定位偏向高端，而周邊人均消費水平可以有力地證明這一點。

而另一方面，盒馬鮮生在選址上更傾向于選擇周邊競爭對手少的區域。我們對盒馬鮮生與沃爾瑪門店周邊的便利店品牌數量進行統計，發現盒馬門店周邊平均便利店數為28家，而沃爾瑪為31家。這或許從側面回答了本文開頭的問題，盒馬鮮生對傳統意義上的市口并不是那么看重。

覆蓋地區人口密度大

目標客群以上班族為主

盒馬鮮生主打3公里范圍以內，半小時送達服務，因此配送范圍內覆蓋人口密度高，且該范圍內有的用戶有線上消費習慣，并且這部分群體具有與盒馬鮮生定位相匹配的消費能力，上述因素共同組成了盒馬鮮生在選址中的一些必備條件。

盒馬鮮生主要客群為80后、90后的上班族，他們習慣于使用線上購物平臺，有一定的經濟基礎，且有在家做飯的需求。

這些特點體現在選址上主要表現為盒馬鮮生門店覆蓋范圍內人口密度更高，上班族數量更多。

從門店覆蓋人口情況來看，盒馬鮮生覆蓋人口數量少于沃爾瑪，但覆蓋地區人口密度明顯更高。極海品牌監控平臺數據顯示盒馬鮮生每萬人覆蓋門店數量為4.52家，沃爾瑪的這一數據為3.4家。

這樣的選址策略能夠保證盒馬在配送范圍內服務更多的消費者，符合其線上下單、配送到家的定位。例如，位于廣州花都區的盒馬鮮生門店三公里范圍內覆蓋了60多個小區，輻射了超過30萬人口。

從另一個維度看，盒馬鮮生門店覆蓋范圍內，上班族的數量多于沃爾瑪。數據顯示，盒馬鮮生門店覆蓋范圍內上班族數量為470萬，沃爾瑪的這一數據為318萬。以覆蓋范圍內平均上班族數量來看，盒馬鮮生的這一數據為2.4萬人，而沃爾瑪覆蓋人口為1.8萬人。

從門店類型來看，盒馬鮮生的門店主要以住宅小區、購物中心以及商務寫字樓等店型為主，他們的門店數量分別為61家、61家和49家，這三種門店在盒馬全部門店數量中的占比超過50%。

但永輝超市與盒馬鮮生在門店類型上有明顯差別，通過下圖我們可以明顯看到盒馬鮮生中門店類型占比較高的商務寫字樓，在永輝超市中的占比則很小，永輝超市的門店類型主要是集中在購物中心、住宅小區里。

門店數量穩步增長

選址策略逐步更迭

從門店數量的擴張來看，盒馬鮮生的發展速度是相對較快的。極海發布的9月全國超市品牌門店數排行榜中，盒馬鮮生排在第五位，排在它前面的永輝超市、物美、大潤發以及沃爾瑪，這對于成立僅3年時間的盒馬來說，算是一個不錯的成績。

數據顯示，在增長速度上，盒馬鮮生相較于上個月新開門店數量為9家，低于永輝超市和新天地，但高于其他超市品牌。從8月份整月門店數量變化情況來看，盒馬鮮生門店有較為明顯的增長速度。

而從未來發展的角度看，盒馬鮮生仍有較大的發展空間。

我們對盒馬鮮生在上海市門店周邊500米范圍內出現的快消品品牌進行了統計，得出了以下圖表。

上圖中展示的品牌為出現在盒馬鮮生周邊概率較高的品牌，其中用不同顏色代表不同行業，圓圈大小代表出現概率的高低，其中星巴克在盒馬鮮生門店周邊出現的概率高達68.4%。圖中帶有文字的灰色箭頭則表示盒馬鮮生周邊出現品牌的之間的關系。

比如瑞幸咖啡>星巴克咖啡這條規律表達的含義就是，在盒馬鮮生周邊出現瑞幸咖啡的時候，很大可能出現星巴克。灰色箭頭線條的粗細代表著這條規律的概率大小。

根據周邊品牌之間的關系和出現概率，極海對未來上海盒馬可開店的市場進行了分析。報告內容顯示，盒馬在上海普陀區、虹橋區還有較大的市場，而以此為標準估算可得盒馬鮮生未來在上海可開店的數量為257家。

下圖中展示的即為盒馬鮮生在上海的空白市場分布，其中顏色越深越接近空白市場中心。

顯然以現在的選址標準來看，盒馬鮮生未來仍有較大的發展空間。但當前隨著超市業態小型化的趨勢愈發明顯，盒馬鮮生也在不斷做出新的嘗試，其選址策略也勢必不斷調整。

一個明顯地表現是，8月份前后，盒馬鮮生共開出了18家門店。其中主要以小業態的盒馬F2、盒馬菜市、盒馬小站（盒小馬）和盒馬mini為主，其中盒馬鮮生標準店僅有3家。

從這個角度看，未來盒馬的發展中小業態、社區店將成為發展的重點所在。

而隨著盒馬業態的豐富，其選址方式也勢必會發生變化，門店從大變小，從城市到郊區這也將成為其新的選址趨勢。比如，8月30日開業的盒馬mini第三家店就位于上海郊區。

特別申明：本文為服務號上傳，本文僅代表作者觀點。有贊學習中心僅提供信息發布平臺。如有侵權請聯系刪除：rodas@foxmail.com。